中古住宅の売買をお考えなら、嶌谷建築設計株式会社のホームインスペクション

ホームインスペクションとは(旧)

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ホームインスペクションとはHome inspection

ホームインスペクション(住宅診断)とは

ホームインスペクションとはお家の「健康診断」

住宅の専門家が建物の欠陥や劣化等の有無を確認し、依頼主へ診断結果報告、アドバイスを行う住宅診断です。

特に2018年4月から宅建業法の改正に伴い、技術者として認定された建築士のみが実施するできるようになりました。
従前のホームインスペクションは建築士でなくても可能でした。しかし今回の改正で、業務を行う条件が建築士事務所に所属する建築士であり、且つ既存住宅状況調査技術者を取得した者(個人)となりました。

ホームインスペクションの目的

「安心」な住宅

  1. 中古住宅売買 の「不安」 を解消することで、様々なトラブルを回避
  2. 住宅の状況を把握することで、事前に必要な修繕などがわかり計画を立てることができる
  3. 売買後のリスク(構造的な欠陥や雨漏れ)を減らすことができる
  4. リスクを知ることで、売買後の金銭的不安、負担が解消
  5. 保証基準に適合する住宅となれば、瑕疵(かし)保険への加入が可能となり、最長5年間上限金額1000万円までの保証が付き、さらに、築20年超の住宅でも各種減税制度(最大200万円の減税等)が受けられる。

さまざまな住宅診断

既存住宅状況調査とホームインスペクション

ホームインスペクション、既存住宅状況調査、住宅検査員や住宅診断士など様々な呼称がありますが、
内容が明確に規定されているものはありません。(以下「住宅診断」という)

さまざまな呼称があるのはなぜ?今までの経緯?

住宅診断は元々、国や自治体が利用促進したものではなく、民間企業・団体・会社が独自の考えで始めたもので、特に法的な拘束も無い為に誰でも住宅診断が可能でした。
このことから、民間団体・会社などは独自の免許・ガイドラインを設定しサービスを行った為、さまざまな呼称が生まれ、その診断方法は独自のものとなってしまったのです。

住宅診断は2005年頃から徐々に普及しだし、2010年頃からは更に多くの方が利用するようになりました。2013年6月には、国土交通省が「 既存住宅インスペクション・ガイドライン 」を公表しており、国も推し進めるサービスとなってきました。

現在はどう変わった?

ホームインスペクション(住宅診断)を説明義務化する「改正宅建業法」が施行される

平成30年(2018)年4月1日から施行された宅地建物取引業法(宅建業法)が規定する「建物状況調査(インスペクション)」により、既存建物(中古住宅)取引時において、売主または買い主が宅建業者と媒介契約を締結する際に、宅建業者は、売主または買い主に対して、専門家による建物状況調査(インスペクション)を行なうかどうかの「あっせん」の可否を明示することが義務付けられました。
この「専門家」というのは、国土交通省が定める実施規定に基づく既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士事務所に所属する建築士(個人資格)です。

ご注意ください

これは住宅診断サービス全体が、「講習を修了した建築士」でしか行えないように変わったという事ではありません。中古住宅取引時、不動産屋さんから「あっせん」を受けられるのが、「講習を終了した建築士」である、要は「あっせん」を受けた時だけが調査技術者である建築士を紹介してくれるという事なのです。ご自分で探される場合や、工事業者さん、不動産屋さん(「中古住宅取引時」以外)に紹介してもらう時などは、民間の資格であったり、それさえも無い、無資格のガイドラインのない診断になってしまうことも多々ありますので確認を忘れずに行ってください。

いまや住宅診断は、国も推し進める建築系の専門サービスとなり、診断を受けるメリットがとても大きくなっています。本来の目的である「住宅購入の判断材料」としたり、将来の不安解消のツールとするだけでなく代表的な例として
1.中古住宅でも新築時相当の瑕疵(かし)保険に加入できる。
2.最大10年間住宅ローン控除が受けられる。
などが挙げられ、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の取得に比べ、容易に同等のメリットを享受できることから非常にコストパフォーマンスの高い制度ともなりました。このようにホームインスペクション(住宅診断)は、これからの中古住宅売買におけるスタンダードとなれるように整備されてきているのです。

売主メリット

買主メリット

ホームインスペクションではどのような調査が行われるのか

診断は比較的短時間で可能な範囲を、目視と計測を中心に既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(住宅診断士)が利害関係のない第三者の目線で行います。

建物外部

基礎、外壁、軒裏が対象です。
屋根は敷地上やベランダから目視確認できる範囲で調査します。

建物内部

玄関・廊下・トイレ・洗面室・浴室・居間(リビング)・台所・居室等の各スペースにおいて、床・壁・天井・建具・設備が対象です。
収納内部も対象ですが、所有者が収納内の確認を拒否する場合は除外となります。

床下点検口、天井点検口、小屋裏点検口の内部を確認できるときは対象です。但し、床下及び小屋裏内部へ進入調査を希望する場合、別途オプションとなります。

所要時間の目安(一般的な住宅の場合)

戸建て 2~3時間程度(屋根裏・床下の詳細調査をご希望の場合はプラス1~2時間)
マンション 1~2時間程度

※建築面積や築年数によって所要時間は変わります

ホームインスペクションのタイミング

ベストなタイミングは、「申し込み後」~「契約前」の段階です。

中古住宅売買ではまず「物件の内覧」をします、買いたいなといった段階ではその物件を購入する意思を示す手続きとして「申し込み」を売主に行います。(手続きは仲介会社を介するのが一般的)
この時に、ホームインスペクションを入れるのがベストなタイミングとなります。
それは、「申し込み」を行ったことでまず「物件を確保」すると同時に、「契約前」の段階なので無条件に申し込みを解消できるからです。

ホームインスペクションの結果では、

これらの理由により、契約前のホームインスペクションを最もお奨め致します。

※既存住宅かし保証保険の加入をお考えの方は、「引き渡し前(所有権移転前)」でなければ加入の申し込みが
 できなくってしまいますのでご注意ください。

必要書類について

建物状況調査には下記の書類をご準備いただきます。(必須ではありません)

  1. 平面、間取り図等の図面(不動産販売チラシでも可能)
  2. ①S56.6.1以降に確認済み証の交付を受けた住宅【下記いずれか1つ】
      (確認済証/検査済証/確認台帳記載事項証明/新築時の建設住宅性能評価書/ 新築時の住宅瑕疵担保責任保険の付保証明)
     ②S56.5.31以前に確認済み証の交付を受けた住宅【下記いずれか2つ】
      (既存住宅に係る建設住宅性能評価書(耐震等級1以上であるもの)/既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書/耐震基準適合証明書/住宅耐震改修証明書/耐震診断の結果報告書/固定資産税減額証明書/構造計算書)
  3. 改修工事の記録「設計図書、内訳書等
     (過去の修繕(リフォーム)記録、増築の有無を確認します)>
  4. マンションの場合 長期修繕計画
     (マンションが適切に管理されているか確認します)

中古住宅では、住宅に関する資料が揃わないことがよくあります。
しかし、これらの資料は必須ではありませんのでご安心ください。
ホームインスペクションは目視により調査を行うので、全て揃っていなくても調査を行うことが可能ですが、図面が無い場合にはインスペクターが作図を行うための時間や手間が必要となります。
精度の高いインスペクションを行えるよう、予め多くの資料をご準備して頂く事をお奨めします。
※既存住宅瑕疵保険への加入には必要書類があります。

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嶌谷建築設計株式会社は、一級建築士事務所であり建設工事業、宅地建物取引業の登録・許可事業者です。
弊社では「ホームインスペクション」 と「瑕疵(かし)保険の加入」、「修繕工事※」を一括して請け負っています。
工事業者を探したり、どんな工事が必要なのか打ち合わせをする手間が省け、本当に必要な工事だけを安心して行えるワンストップサービスを提供しています。

※瑕疵保険の加入には修繕工事が必要な場合があります。